Ako ste nekretninu stekli darovanjem (npr. od roditelja) i planirate je prodati prije isteka dvije godine od darovanja, oporezivost ovisi o tome je li nekretnina doista služila za vaše stanovanje.

Kada je prodaja neoporeziva?

Prodaja darovane nekretnine ne oporezuje se porezom na dohodak ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili njegovim uzdržavanim članovima uže obitelji.
Naglasak je na stvarnom stanovanju, ne samo na formalnom prebivalištu.

Dokazivanje stanovanja

Sama prijava prebivališta nije dovoljna. Potrebno je pripremiti vjerodostojne isprave koje upućuju na redovito korištenje stana/kuće, primjerice:

• računi za električnu energiju, vodu, plin, grijanje, odvoz otpada,
• računi i ugovori za internet/telefon/TV,
• komunalna naknada, pričuva,
• drugi dokumenti i podaci dobiveni od isporučitelja usluga (npr. očitanja i povijest potrošnje).

Ako se tim dokazima potvrdi da ste u nekretnini stvarno i neprekidno stanovali od dana darovanja, prodaja prije isteka dvije godine neće biti oporeziva.

Što ako se stanovanje ne može dokazati?

Ako nedostaju vjerodostojni dokazi o stanovanju, prodaja nekretnine unutar dvije godine u pravilu se smatra oporezivim otuđenjem. U tom slučaju dohodak se utvrđuje kao razlika između postignute (tržišne) vrijednosti i nabavne vrijednosti uvećane za propisane indekse, uz mogućnost odbitka dokumentiranih ulaganja i troškova otuđenja.

Pitanja i odgovori

Stanujem u darovanoj nekretnini koju prodajem unutar dvije godine

Pitanje: Stekla sam nekretninu darovanjem od roditelja, u istoj živim godinama, ali prodajem je unutar dvije godine od darovanja. Da li kod prodaje moram računati na plaćanje poreza na dohodak?
Odgovor: Ako možete dokazati stvarno i neprekidno stanovanje od dana darovanja, prodaja nije oporeziva. Naglasio bi da se promatra razdoblje od dana darovanja nadalje. Mišljenje Porezne uprave izričito traži da je porezni obveznik „neprekidno stanovao od dana stjecanja nekretnine darovanjem” do njezina otuđenja. Ako ste se nakon darovanja odselili (pa makar i kratko) prije prodaje, izuzeće se u pravilu ne može primijeniti. Ako ste ondje živjeli i prije darovanja, to može pomoći kao dodatni dokaz, ali je ključno da od darovanja pa do prodaje postoji neprekidno, stvarno stanovanje.

Darovana nekretnina je korištena za najam ili posao

Slučaj 1. Nekretnina je bila iznajmljena do prodaje. Plaća li se porez ako je prodajem unutar dvije godine?

Da, u pravilu prodaja je oporeziva. Izuzeće vrijedi kada je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima uže obitelji. Najam trećim osobama ne smatra se stanovanjem vlasnika.

Slučaj 2. Nekretnina je bila registrirana i korištena kao poslovni prostor (ured, obrt, sjedište). Kakav je tretman?

To je poslovna uporaba, ne stanovanje. Prodaja unutar dvije godine u načelu je oporeziva. Ako je nekretnina bila u poslovnoj imovini obrta ili društva, mogu se otvoriti dodatna računovodstveno-porezna pitanja (amortizacija, izlazne korekcije i sl.) koja treba odvojeno analizirati.

Slučaj 3. Što ako je nekretnina bila djelomično u najmu (npr. jedna soba), a ostatak sam koristio za stanovanje?

Kod mješovite uporabe odlučuju stvarne okolnosti. Ako najam preteže i ne možete dokazati da je nekretnina služila za vaše stanovanje u smislu propisa, izuzeće se u pravilu neće primijeniti. Potrebna je detaljna provjera činjenica i dokumentacije.

Slučaj 4. Ako sam nekretninu davao u kratkoročni najam (turistički, platforme), mijenja li to išta?

Kratkoročni najam i dalje je najam trećim osobama, pa se ne smatra vašim stanovanjem. Prodaja unutar dvije godine obično je oporeziva, osim ako ispunite neki drugi propisani izuzetak.

Slučaj 5. Postoji li način da prodaja bude neoporeziva iako nekretnina nije služila za stanovanje?

Da, ako je proteklo više od dvije godine od dana stjecanja (ili od osposobljavanja za uporabu kod izgradnje/rekonstrukcije). Mogući su i drugi izuzeci predviđeni zakonom, ali ih treba procijeniti prema konkretnom slučaju.

Pravna osnova

• Zakon o porezu na dohodak, čl. 58. (otuđenje nekretnina; izuzeće kada nekretnina služi za stanovanje).
• Pravilnik o porezu na dohodak, čl. 68. st. 9. (dokazivanje stalnog stanovanja; prijava prebivališta sama po sebi nije dostatna).
• Mišljenje Porezne uprave od 20.03.2025. (klasa: 410-01/25-01/369; urbroj: 513-07-21-01-25-2): ako se dokaže stvarno stanovanje od dana darovanja, prodaja prije 2 godine ne oporezuje se porezom na dohodak od otuđenja.