Oporezivanje isporuka nekretnina PDV-om od 1. siječnja 2015. godine

Oporezivanje isporuka nekretnina PDV-om.


1.  Oporezivanje isporuka nekretnina PDV-om od 1. siječnja 2015. godine

prema odredbama Zakon o PDV-u od 01.01.2015. osnovno polazište je da nekretnine u prometu mogu biti (a) oporezive ili (b) oslobođene obračuna PDV-a. Temeljem istog u osnovi predmet oporezivanja PDV-om jesu prodaje novosagrađenih nekretnine, odnosno nekretnina kod kojih nije došlo do prvog nastanjenja odnosno korištenja. Predmet oporezivanja je i pripadajuće zemljište takvih građevina.

Oporezive isporuke

U osnovi su oporezive isporuke novih građevina i pripadajuće im zemljište. Građevina se ne smatra novom kada je prošla prvu isporuku sa ciljem nastanjenja (za stambene građevine) odnosno korištenja (poslovne).

Zakonom se također oporezuju i isporuke kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine. Kod ovih građevina i pripadajuće im zemljište u računovodstvu prodavatelja potrebno je obavezno dodatno provesti i ispravak[1] iskorištenog pretporeza.

Isporuke oslobođene PDV-om

Kod određivanja da li neka isporuka građevine i pripadajućeg joj zemljište spada u isporuke oslobođene od obračuna PDV-a i daljnjeg obračuna ili ispravka pretporeza potrebno je sagledati istu sa nekoliko kriterija:

• Da li se radi o isporuci nakon koje slijedi prvo nastanjenje (za stambene građevine) odnosno korištenje (poslovne).
• Da li je protekao rok od dvije godine od prvog nastanjenja odnosno korištenja.
• Da li je proteklo deset godina od nabave ili izgradnje.

Kod definicije oslobođenih isporuka osnovno polazište je da su to isporuke nakon prvog nastanjenja ili korištenja te da je obavezno protekao rok od dvije godine od dana isporuke. Sve one isporuke koje se dogode nakon prvog nastanjenja i kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke je proteklo više od dvije godine jesu oslobođene obračuna PDV-om.

Što se tiče oslobođenja vezanog uz građevinska zemljišta, ista definicija oslobođenja od PDV-a se primjenjuje na pripadajuće zemljište vezano uz građevinu. Sva ostala zemljišta su u osnovi oslobođena od obračuna PDV-a.

U Zakonu su definirana i izuzeća, odnosno mogućnost da porezni obveznik može izabrati opciju oporezivanja isporuka oslobođenih PDV-om. Tako je moguće da prodavatelj za građevinu i pripadajuće joj zemljište koja nije trebala biti u postupku prodaje opterećeno obračunom PDV-a obračuna PDV. Tada dolazi do prijenosa porezne obveze[2], a osnovni uvjet je da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.

2.    Oporezivanje isporuke renoviranih građevina i njihovih dijelova

Oporezivom isporukom PDV-om smatra se i isporuka rekonstruiranih[3] građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, ako su troškovi rekonstrukcije u prethodne dvije godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene. Ovdje treba istaknuti da građevina koja je prošla prvu prodaju, ali je kasnije obnovljena, rekonstruirana i vrijednost te rekonstrukcije iznosi više od 50% njene prodajne cijene, opet postaje nekretnina prije prvog korištenja. Takva građevina i njezino pripadajuće zemljište u cijelosti podliježe PDV-u.

Napomena da i za ove nekretnine vrijedi rok od 2 godine, od novog „korištenja“ u kojem se ta nekretnina smatra „novom“ i njena sljedeća isporuka u roku 2 godine nakon rekonstrukcije, podliježe oporezivanju PDV-om.

3.     Prodaja nedovršene građevine

U određivanju poreznog statusa isporuke nedovršene građevine svakako treba poći od odredbe Zakona gdje se definira da je porezno oslobođena samo ona građevina  kod koje je prošlo prvog nastanjenje ili korištenje. Kako sama građevina nije završena i slijedom toga nije moglo doći niti do prvog nastanjenje odnosno korištenja, logično je da se na te isporuke obračunava PDV.

Zaključak je da je isporuka nedovršene građevine (uključuje i isporuke roh-bau[4]) i njezinog pripadajućeg zemljišta uvijek isporuka oporeziva PDV-om, ako je isporučuje porezni obveznik, jer je to isporuka prije prvog korištenja ili nastanjenja.

4.    Isporuka građevina koje su završene, a neprodane na dan 31. 12. 2014. godine, a prva isporuka je u 2015. godini

Isporuke građevinskih objekata koje su predmet oporezivanja PDV-om za koje su do 31. 12. 2014. godine, sklopljeni ugovori i druge isprave o isporuci ili donesene pravomoćne odluke nadležnih tijela oporezuju se prema propisima koji su bili na snazi do 31. 12. 2014. godine.

5.     Isporuke zemljišta

Prema Zakonu o PDV-u od 01.01.2015. kod oporezivanja zemljišta PDV-om postoje dvije temeljne odredbe. Prva je da je  zemljište je oporezivo PDV-om i druga je da je zemljište je oslobođeno obračuna PDV-a. Samo je građevinsko zemljište[5] moguće oporezivati PDV-om, a sva ostala zemljišta nije moguće oporezivati PDV-om.

Opcija za oporezivanje kod isporuka zemljišta

Porezni obveznik ima pravo na opciju za oporezivanje isporuka negrađevinskog zemljišta koje su oslobođene PDV-a, pod uvjetom da kupac može u cijelosti odbiti pretporez.

Svakako treba napomenuti da za usluge na negrađevinskom zemljištu porezni obveznik nema pravo na odbitak pretporeza  za obavljene mu usluge uređenja i sl. Također davanje u najam zemljišta, bez obzira radi li se o građevinskom ili poljoprivrednom u slučaju kad tu uslugu obavlja porezni obveznik je oporezivo PDV-om.

[1] Prema čl. 63 st.2. i 64. st.1. Zakona o PDV-u. Obveza ispravka pretporeza za preostalo razdoblje do kraja isteka propisanog razdoblja od 10 godina.

[2] Isporučitelj nekretnine na računu ne iskazuje obvezu PDV-a, već stavlja napomenu da se radi o prijenosu porezne obveze prema članku 75. stavak 3. točka c) Zakona o PDV-u. Ta isporuku iskazuje se na red. broju I.1. obrasca PDV i na red. broj VIII. točka 3.2. kao informativni podatak o broju takvih isporuka za Poreznu upravu.

[3] Prema Pravilniku o PDV-u čl. 72.b. st.6. rekonstrukcijom građevine smatra se izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se mijenja građevina u odnosu na stanje prije rekonstrukcije kao što su dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine i slično, odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine u svrhu njezine obnove.

[4] Prema čl. 72.b. st. 5. Pravilnika o PDV-u isporuka nedovršenih građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze kao što je roh-bau oporeziva je PDV-om.

[5] Prema čl. 40.st. 6. Zakona o PDV-u građevinsko zemljište smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt (građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i slično.)  kojim se odobrava građenje.

Ukoliko niste korisnik usluga našeg ureda, a to želite, budite slobodni i zatražite ponudu i prezentaciju neke od naših usluga iz grupe (a) računovodstvene usluge, (b) usluge kadrovske evidencije i obračuna plaće, (c) interne revizije, (d) organizacije poslovnog procesa i računovodstvene evidencije.

Ukoliko niste korisnik usluga našeg ureda, a to želite, budite slobodni i zatražite ponudu i prezentaciju neke od naših usluga iz grupe (a) računovodstvene usluge, (b) usluge kadrovske evidencije i obračuna plaće, (c) interne revizije, (d) organizacije poslovnog procesa i računovodstvene evidencije.

Svoj upit za uslugom pošaljite na email budija@tenabe.hr.